不動産の売買の構造
売買とは、代金を支払う代わりに、権利を移転するという取引です。
日用品の購入等ももちろん売買です。そして、司法書士の関与する売買は、不動産の売買です。
一般的な不動産取引
- 売買契約締結時に手付け金を支払い
- 融資や既存の担保権の抹消の段取り
- 売買の残代金の決済
- 不動産の名義の変更等の登記
売買に際して発生する登記手続き
一連の取引に必要な登記手続き
売主の現在の住民票上の住所と登記簿上の住所が異なる場合には、売主の住所変更登記
売主がローンを組んでいる金融機関と売主を当事者とする、担保権の抹消登記
売主と買主を当事者とする売買を原因とする所有権移転登記
買主と、買主が住宅ローンを組む金融機関を当事者とする抵当権設定登記
このうち、②③④は、担保の付け方、物件の持分等の事情により複数の申請になることもあります。
取引についてのお金の流れ
これらの登記とお金のやりとりについては、同じ日に行うことが原則です。
このお金のやり取りと登記関係の書類の 授受・登記申請等の一連の流れを、不動産の「残代金決済」と呼びます。
司法書士の仕事
では、具体的には司法書士は何をするのでしょうか。
多くの場合、当事者の方と司法書士が会うのは、残代金決済の場のみです。
そのため、人によってはパッとやってきて、書類とお金を持っていった、と誤解されるケースもありますが、
実は水面下で色々と動いているのです。
権利関係の確認
事前に不動産の登記簿謄本、売買契約書を確認し、どのような登記が必要なのか確認します。また、必要に応じて、物件の漏れがないか等の調査も行います。
抹消書類の確認
不動産に設定された担保権が当日にちゃんと抹消できるよう、金融機関とのやりとりを行い、書類の確認をします。
融資銀行から住宅ローン関係の書類の受領
住宅ローンを組む際には、金融機関の抵当権の設定を行うのが通常です。これについても、事前に金融機関から書類を受領し、問題なく登記ができるよう準備します。
本人確認・意思確認
残代金決済の場において、司法書士は職責上、売主・買主双方の本人確認と意思確認を行います。当事者が残代金決済当日に来られない場合等には、事前に本人確認を行います。また、登記に必要な権利証を紛失している事例では、本人確認情報という権利証の代わりになる書類を作成します。これについても、ケースによっては事前に当事者とお会いして作成する形になります。
最終確認・登記申請
残代金決済の場では、司法書士にて必要な登記が問題無くできるかどうかの確認を行います。 問題がなければ、融資の実行、売買代金の支払い等のお金のやり取りを行います。お金のやり取りが完了した段階で、登記を申請します。その後、登記が完了した段階で新しい権利証等の書類を当事者へお渡しし、すべての手続きが完了します。